顺丰房托的逆风支柱

在环球经济不景气、欧美各国进入加息周期的背景下，企业前景或多或少都受到影响。

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顺丰房托行政总裁翟廸强认为，母公司顺丰集团是顺丰房托的底气，是旗下物业维持稳定的重要原因之一。

一直以来，租户单一及过于集中都是投资者眼中的大忌，不过顺丰房托却反其道而行之，认为母公司顺丰集团租用面积超过50%是项目信心的保证，更是在经济环境不稳的情况下带来保障。

"很多投资者反映，信托现时有大部份租金来自母公司，风险很大。以单一客户角度是对的，但是我做投资房地产这么多年，要看的是整个物业组合里的租户素质，要看他们的实力有多强，而不是谁付多少租金给你。"翟廸强说到。

根据顺丰房托2022年报，顺丰集团占旗下四个项目可出租面积的百分比总计为78.8%，其中佛山物业更是接近百分之百。至去年底，房托整体出租率为98.2%。

翟廸强补充，对于顺丰房托来说，租户集中反而是减低风险的举措，因为如果租户太多，有数个租户退租的话，在目前的市场环境，特别是经济不太好的时候，要重新再找租户并不容易。

的确，目前境内外经济环境并不算良好。中国经济疫后复苏步伐不及预期，领先指标如PPI生产者物价指数5月跌4.6%，连续第8个月负数，且创7年来最大跌幅。

经济不稳定的情况下，国内物流行业表现相对较好。

6月份，中国物流业景气指数为51.7，业务活动预期指数较上月回升，继续保持在55高位，显示出物流市场信心继续保持稳定。

加上母公司顺丰控股预告，上半年将交出亮丽的成绩表，预计净利润同比增长65%至74%。在此背景下，顺丰房托租户比例上母公司占比与第三方租户占比有压倒性的差距，是一种底气。

"顺丰是我们的大租户，如果你的租户生意好的话，他不会搬走，也很愿意付租金给你。相反，早几年前如果租给一个在国内做P2P的公司，他们可能付很多租金，办公室装修很漂亮，但一两年就跑掉，没有长期性。"翟廸强解释说。

翟廸强还指，短期内如果再收购项目，都会首选顺丰集团作为主要租户的项目。现在母公司也有一些项目出租予第三方，如果第三方租户素质好，也是行业比较领先公司的话，他们会考虑。

不过，持续上升的利息环境成为房托基金目前最大的难题，更令上市后两年内将资产包价值番一翻的目标难以如期实现。

"上市当时市场情况还是可以的，虽然当时订立的这个目标比较有挑战性，但是有机会达成。后来市场出现调整，我们第一年公布全年业绩的时候，我当时已经讲了，对不起，原来的目标不能达成。"翟廸强慨叹地说。

顺丰房托上市时的资产包括香港青衣、内地佛山及芜湖的3项现代物流设施，整体物业估值约60亿港元，如果以原先的计划番一翻，即是资产包价值达至120亿港元。

即使房托于去年6月完成收购长沙物业，令物业估值截至去年底总额为73.8亿港元，仍然与目标有一定差距。

翟廸强指，原来的目标不能达成不完全是市场的问题，也有各种原因，包括股票价格等因素。当前市场比较复杂、利息处于较高位的情况下，他们对收购项目会倾向谨慎，亦不再为收购计划定下确实的时间表。

但顺丰房托仍会不断研究，只要有能力，都会进行收购。因为等待对于他们来说，并不是合适的做法。

"因为香港上市的股票多不胜数，你什么也不做，过了一段时间，投资者就会忘记你，或者有其他的选择。我们有责任向现有投资者交代，也要吸引新的投资者，所以不断要做收购，但最重要的是，这段时间市场风险比较高，我们也要谨慎一点。"他如是说。

翟廸强进一步分析，以目前房托负债比率33.9%来做指标的话，如果并购完全以银行贷款进行，大约最多可以融资13亿至15亿港元左右，可以投资的项目并不多，所以在挑选收购项目时会比较小心。

如果计及不同政府部门的审批程序时间，最快可以于今年第四季度有收购的消息。而且由于管理效率的原因，未来投资方案的重点会在大湾区。

以下为观点新媒体对顺丰房托行政总裁翟廸强先生的访问实录：

观点新媒体：2023年以来，内地在恢复经济发展方面做了很多努力，您如何看待今年经济情况？

翟廸强：中国整体经济发展比以前慢，但经济有周期，不可能永远向上。事实上，中国过去20年的发展一直在加强，不同的行业在过去20年也越来越好。

现在遇到各种困难，包括利息环境情况，还有国内一些产业可能过度扩张，比方说房地产，需要通过调整能稳定下来。

不同的是，现在所有公司的实力比20年前强很多，经验也更多，未来几年增长可能比较慢，但是管理层的能力比以前好很多，所以我觉得问题应该不大。

不过，管理层要习惯在低增长的情况下处理发展问题，怎么样才能做得更好。

观点新媒体：环球经济不景的情况下，您认为目前的困难是什么?

翟廸强：现在的困难就是市场融资成本比较高，资本市场情况不太好，股票价格不太好，所以我们要增长、收购的话，速度可能比两三年前的规划慢。

但是我们会继续发展，不应该等，因为香港的上市股票一千多家，你什么都不做，过了一段时间投资者会忘记你，也有可能会有其他选择。

我们有责任向现有投资者交代，也要吸引新的投资者。要做并购，最重要的是这段时间市场风险比较高，我们也要谨慎一点。

观点新媒体：疫情后，您认为哪些因素会进一步促进现代物流物业的需求？

翟廸强：现在的环境，对物流服务的需求是非常强的。

电商以前是淘宝京东两个大平台，现在有拼多多、抖音，甚至小红书，不同的电商平台都出现了，这些对物流行业是利好，因为到最后都要配送。

观点新媒体：作为香港首只以物流地产为主的REITs，您有什么经验和心得可以分享？

翟廸强：我们一直过强调，服务素质是最重要的，不是价钱的问题。我们坚持这一点，在未来一段时间应该不会比现在表现差。

顺丰是我们的大租户，如果租户生意好的话，他不会搬走，也愿意付租金给你。

观点新媒体：会否担心过度集中于单一租户带来风险的问题?

翟廸强：很多投资者也反映，现在75%的租金来自母公司，风险很大。

以单一客户的角度是对的，但是我做投资房地产这么多年，要看的是整个物业组合里的租户素质，而不是谁付多少租金，要看他们的实力有多强。

举个例子，早几年前租给一个做P2P的公司，他们可能付很多租金，办公室装修很漂亮，但一两年他们就会跑掉，没有长期性。

我们是物流仓，顺丰不敢说是最好，但应该是其中一家实力比较强的公司，所以租多一点面积没有什么问题，风险不会高。

出租给顺丰的比例比较高，因为我们上市的时候想要给投资者一个信心，顺丰租用面积超过50%会比较安心。

现在要招商真的有点困难，特别是市场不太好。对投资者可以解释，现在这样做是减低风险。如果租户太多，跑掉几个的话，在这个市场环境，特别是经济不太好的时候，要找新的租户不太容易。

最大的青衣项目，现在65%面积是租给顺丰的，还有35%其他第三方；佛山项目比较特别，因为就是一栋楼，8万平方米分拨中心，所以全部都是租给顺丰。

芜湖跟长沙项目差不多，一个产业园里面有3至4栋，其中一栋可能是分拨中心，另外一些一般仓储。长沙项目应该有75%面积租给顺丰，芜湖也差不多。

观点新媒体：顺丰房托的目标是上市两年内资产包总值至120亿港元，目前总值为73.78亿港元，未完成目标的原因是什么？

翟廸强：上市时资产包大概是60亿港元左右，我觉得这个规模不够大，所以跟投资者讲，希望在上市后两年内将资产包的价值翻一番。当时市场情况还可以，定这个目标虽然比较有挑战性，但是有机会做到。

后来市场调整，我们第一年公布全年业绩时，我当时已经说了，对不起，原来的目标不能达成。

不能说完全是市场的问题，也有其他原因。我们现在不希望定一个目标，因为市场情况比较复杂，利息也比较高。

今天问我的话，只能说不会定一个目标，但是会继续研究（收购），我们能做到的，会努力去做。

观点新媒体：顺丰房托未来在内地、香港及其他区域的布局有什么考虑？

翟廸强：我们4月份公布业绩的时候说过，未来投资方案重点会在大湾区，因为现在50%的市值面积都是大湾区。

从管理角度来说，都在南方，效率会比较高，所以大湾区是重点。

另外，我们觉得现在华东市场租金有一点点下调，还有出租率不太好，但是资产价值还没有调整，相对来讲比较贵。

用负债比率来做一个指标的话，我们现在完全以银行贷款来做并购，大约13亿至15亿，所以现在能收购的项目就只有这么多。从这个角度看，挑项目的时候要比较小心，我们会尽力去做。

要看市场情况，要看项目是不是成熟、是不是有稳定租金收入，还要通过不同的政府部门审批，最快的话，这个时间表应该也是第四季度。

观点新媒体：早前香港证监会行政总裁梁凤仪表示，正与内地探讨REITs纳入互联互通机制的可行性，您对此有什么看法？

翟廸强：现在我们的房托协会也在推动这个事情，我参与这个工作比较早，当时恒生指数里面不包括房托，因为他们说你是一个基金，不是一个一般的上市公司。

为什么房托这么好的投资工具不能放在恒生指数？因为很多投资者，特别是香港退休基金，他们是跟恒生指数的ETF买，如果ETF里面没有房托的话，我觉得不应该，这是一个很稳定的投资。

我们一直跟不同的监管机构沟通，后来恒生指数加入了房托，现在好像也有一个房托指数。

互联互通就是容许双方投资者可以投资当地的股票，从我们的角度，应该是推动更多人认识房托，让他们可以投资，其中一个管道就是互联互通。

互联互通应该对双方都有好处，或者双方都是平等的。以前内地没有房托，现在有了，所以我觉得监管机构应该考虑将房托放在互联互通里面。